주택임대차보호법 소액임차인의 범위 최우선변제 요건

내 전세보증금을 지키기 위해서는 등기사항증명서상 권리에 선순위담보권자가 없는 물건이거나, 월세보증금이 지역별 소액임차인의 범위에 해당하는 금액이어야 합니다. 주택임대차보호법 소액임차인의 범위 최우선변제 요건에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

1. 최우선변제란?

2. 소액임차인의 우선변제권 행사요건

3. 소액임차인의 최우선변제권

4. 한 채의 주택에 소액임차인이 여러 명 있는 경우(다가구주택)

5. 마치는 글

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1. 최우선변제란?

 

최우선변제는 임차주택이 경매나 공매되는 경우에 근저당 등 다른 권리보다 소액임차인의 보증금 중 일정 금액을 우선 변제받을 수 있도록 한 것으로 , 임대차보호법에 의해 보호받는 권리입니다.

2. 소액임차인 우선변제권 행사 요건

 

소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 두 가지 요건을 갖추어야 합니다.

첫째 주택의 인도와 주민등록을 경매개시결정의 등기 전까지 갖추고 이를 배당요구종기까지 계속유지하여야 합니다.

주택의 인도와 주민등록(전입신고)은 대항요건이기도 합니다.

둘째 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각되어야 합니다.

 

따라서 배당요구종이 이전에 살고 있는 주택에서 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 전출 즉 주민등록을 옮김으로써 대항요건을 상실하거나, 임차주택이 매매 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 대항력의 유무만 문제 되고 우선변제권은 인정되지 않습니다.

3. 소액임차인의 최우선변제권

 

임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지 포함) 가액의 1/2 범위 안에서 일정 금액 까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 

아래 링크를 통해서 지역별 소액임차인의 범위 임차인 보증금 범위를 확인해 보세요.

 

 

여기서 중요한 사항 한 가지는 소액임차인의 기준시점은 최초 근저당권 설정일을 기준으로 합니다.

아래 링크를 통해서 최초 근저당 설정일을 확인해 보시기 바랍니다.

근저당설정은 등기사항증명서상에 을구 소유권 이외의 구너리에 관한 사항 등기목적은 근저당권설정, 접수일자를 확인하시면 됩니다. 

임차주택의 최초 근저당권 설정일이 2014년 5월 1일이라고 한다면 그 최초 근저당권 설정일 2014년 5월 1일 기준시점의 임차인보등금 범위와 보증금 중 일정액의 범위 금액이 기준이 됩니다.

 

4. 한 채의 주택에 소액임차인이 여러 명 있는 경우

 

예를 들어 서울에 소재하는 한 채의 주택에 2001년에 A는 보증금 3,400만 원, B는 3,200만 원, C는 800만 원으로 임차하였고, 최초 근저당 설정일이 2001년 9월 16일, 그 후에 임차주택이 경매로 7,000만 원에 매각되었다고 가정할게요. A, B, C 모두 경매개시결정의 등기 전에 대항요건을 마쳤다면 어느 정도의 금액을 배당받을 수 있을까요?

 

 

기준시점은 최초 근저당 설정일 2001년 9월 16일이므로 임차인보증금 범위는 4,000만 원 이하여야 하고 그 금액 중 1,600만 원을 우선변제받을 수 있습니다.

그렇다면 A,B,C는 모두 소액임차인 보증금 범위에 해당합니다.

A, B는 각각 1,600만 원, C는 800만 원을 우선변제받을 수 있습니다. 하지만 소액임차인 우선변제 금액 합산액 4,000만 원이 매각가액의 1/2 ( 3,500만 원)을 초과하는 경우에는 그 각각의 우선변제받을 보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 우선변제를 받을 보증금의 비율로 그 주택 가액의 1/2에 해당하는 금액을 분할한 금액을 우선변제받습니다. 

그러므로 A,B는 각각 1,400만 원 (3,500만 원 × 1,600만 원 ÷ 4,000만 원), C는 700만 원(3,500만 원 × 800만원 ÷ 4,000만 원)을 실제로 배당받게 됩니다.

5. 마치는 글

 

지금까지 주택임대차보호법 소액임차인의 범위 최우선변제 요건에 대해 알아보았습니다.

소액임차인의 기준시점은 나의 전입신고일이 기준이 아니고 등기사항증명서상 최초 근저당설정일이 기준입니다.

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