경매 말소기준등기(권리) 7가지

 

경매에서 가장 중요한 권리분석은 낙찰받은 후 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 등기사항전부증명서 즉 등기부등본 상의 인수하여야 하는 권리나 또는 경매사건 부동산의 임차인의 보증금을 인수해야 하는지 여부를 판단 다는 것입니다.

경매 말소기준등기(권리) 7가지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

경매 말소기준권리 말소기준등기

 

목차

1. 권리분석

2. 말소기준등기=말소기준권리

3. 말소기준등기의 의미

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 1. 권리분석

 

 

경매를 시작하려면 가장 먼저 해야 하는 것이 입찰하고자 하는 부동산 물건의 권리를 분석하는 일입니다.

권리분석은 부동산 물건을 낙찰받은 후 낙찰자가 낙찰금액 이외에 추가로 인수하여야 하는 권리나 임차인의 보증금이 있는지 여부를 판단하는 것입니다.

권리분석을 잘못하게 되면 입찰금액에 따라 달라지지만 적게는 수백만 원부터 수억까지 입찰보증금을 날리게 되는 경우도 있습니다. 

그만큼 경매를 시작하려면 권리분석이 밑바탕이 돼야 합니다.

권리분석에서 가장 중요한 말소기준등기, 즉 말소기준권리를 찾는 일입니다.

 

 2. 말소기준등기 = 말소기준권리

말소기준등기가 될 수 있는 권리는 일반적으로 6가지가 있습니다.

 

채권자가 채무자 부동산 소재지 등기소에 자신의 권리를 접수합니다.

일반적으로 아래 6가지 등기 중 등기부등본상 접수일자가 빠른 것이 말소기준등기가 됩니다.

동일한 접수 일자가 있는 경우에는 접수번호가 빠른 것이 말소기준 등기가 됩니다.

 

1. 압류 : 국세나 지방세 체납하는 경우

2. 가압류 : 개인 간의 돈거래로 인해 가압류 후 본안소송을 통해 승소 후 본 압류를 진행합니다.

3. 저당권 :  개무자가 담보로 제공한 부동산에 대하여 저당권 설정을 합니다. 등기부등본에 채권액으로 기재됩니다.

4. 근저당권 : 금융기관에서 돈을 빌릴 때  등기부등본에 채권최고액으로 기재됩니다.

5. 담보가등기 : 법률적인 명칭은 가등기담보 등에 관한 법률 이경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 봅니다. 경매가 시작되면 저당권화 됩니다.

6. 경매개시결정기입등기 : 강제경매개시결정등기(압류의 효력) 임의경매를 신청접수합니다.

7. 전세권 : 전세권이 건물 전체에 대하여 설정하고 전세권자가 배당신청을 한 경우 또는 전세권자가 임의경매를 신청한 경우입니다.

 

 3. 말소기준등기의 의미

 

말소기준등기보다 임차인이 먼저 전입했는지 여부에 따라 임차인의 전월세 보증금 인수여부가 정해집니다.

낙찰 후 인수해야 하는지, 인수하지 않아도 되는지 판단기준이 됩니다.

 

낙찰받은 뒤 경매물건에 거주하고 있는 (소유자, 채무자, 점유자, 대항력 없는 임차인, 대항력 있는 임차인 등) 사람들이 인도명령대상자인지 명도소송대상자인지 판단기준이 됩니다.

 

등기부등본상 말소기준등기 6가지 중 접수일자가 빠른 등기를 기준으로 말소기준등기보다 먼저 접수된 등기, 말소기준등기 보다 늦게 접수된 등기를 낙찰대금 외에 인수해야 하는지, 인수하지 않아도 되는지 판단기준이 됩니다.

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