경매 매각으로 소멸되지 않는 부동산권리

 

경매를 할 때 권리분석을 하면서 등기부등본 즉 등기사항증명서를 확인하게 되는데요.

등기사항증명서상에 아래의 항목들이 있다면 주의하셔야 합니다.

경매 매각으로 소멸되지 않는 부동산권리에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

 1. 선순위지상권

 2. 선순위지역권

 3. 선순위전세권

 4. 선순위가처분

 5. 선순위가등기

 6. 예고등기

 7. 환매등기

 8. 임차권등기

 9. 전소유자의 가압류

10. 유치권

11. 법정지상권

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1. 선순위 지상권

 

지상권이란?

타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 용익물권입니다.

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있습니다.

공작물이라 하면 지상공작물뿐만 아니라 지하공작물도 포함됩니다. 

지상권과 법정지상권도 있으나 보통은 당사자 사이의 계약의 의하여 설정됩니다.

경매애서 말소기준권리 선순위자상권은 인수, 후순위 지상권은 말소가 됩니다.

그렇기 때문에 선순위 지상권이 있다면 낙찰자는 인수하여야 하는 권리이므로 입찰에 유의하셔야 합니다.

 2. 선순위지역권

 

지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리가 있습니다.

반드시 두 개의 토지의 존재를 전제로 하며, 그중에서 편익을 얻는 토지를 요역지라 하고 편익을 제공하는 토지를 승역지라 합니다.

지역권이 설정되어 있다면 내가 낙찰을 받았다하더라도 지역권 설정기간동안은 물건에 대해 자유롭게 사용수익을 할수 없습니다.

 3. 선순위전세권

 

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 맞게 사용 수익하면서, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다.

선순위전세권이 설정되어있다면 입찰할때 그 금액만큼을 공제하고 입찰금액을 쓰셔야 합니다.

 4. 선순위가처분

 

가처분이란 금전채권 이외의 권리를 가진 채권자가 소송 중에 채무자가 재산을 제삼자에게 파는 것을 막기 위해서 처분을 금지시키는 보전 수단입니다.

경매로 낙찰자가 소유권이전등기를 완료했더라도 선순위 가처분에 대한 본안 소송에서 채권자가 승소를 하였을 경우 낙찰자는 소유권을 일게 되므로 입찰에 주의하여야 합니다.

 

5. 선순위가등기

 

가등기는 소유권이 목적이기 때문에 등기부등본 갑구에 기재가 됩니다.

가등기는 소유권 이전을 목적으로 한 부동산 매매 시에 채무자에 의한 이중매매나 예측하지 못한 부동산 강제집행으로 발생할 위험을 막고 부동산의 소유권을 원활하게 이전하기 위해서 등기 순위를 확보하기 위한 것으로 경매로 낙찰자가 소유권 이전을 했더라도 나중에 가등기 권리자가 가등기에 기한 본등기를 하게 되면 낙찰자는 소유권을 잃게 되므로 입찰을 피해야 합니다.

6. 예고등기

 

예고등기는 법원이 경매 부동산이 소유권에 관련된 소송이 진행 중이며 제3자의 선의의 피해자가 생기지 않도록 하기 위하여 해당 부동산을 매수하면 소유권을 상실할 수도 있음을 경고하는 등기입니다.

매각물건명세서 비고란에 예고등기가 기재되어 있다면 소송결과에 따라 경매로 부동산의 소유권을 취득했다 하더라도 소유권을 상실할 가능성이 있으므로 입찰을 피해야 합니다.

 

 7. 환매등기

 

환매등기는 금전을 빌리면서 채무자가 채권자에게 부동산의 소유권을 이전해 주는 경우로 약정 기간 내에 채무자가 변제하면 채권자로부터 부동산의 소유권을 다시 찾아올 수 있게 해 놓은 권리입니다.

경매로 낙찰을 받았다 하더라도 환매 권리자가 환매대금을 낙찰자에게 지급하면 소유권을 이전해 주어야 합니다.

 

8. 임차권등기

 

임차권등기는 말소기준등기 즉 말소기준권리보다 전입신고일이 빠른 대항력 있는 임차인이 자신의 보증금 전액을 배당에서 변제받지 못할 경우 일부를 낙찰자가 인수하게 되므로 주의해야 합니다.

 

 9. 전소유자의 가압류

 

전소유자의 가압류는 금전채권을 가진 채권자가 본안소송을 통하여 금전을 환가 받을 것을 목적으로 채무자가 제3자에게 재산을 양도하지 못하도록 하는 채권 보전 수단입니다.

일반적으로 말소기준등기인 가압류는 경매로 모두 소멸되지만 전 소유자의 가압류는 낙찰로 소멸되지 않으며 낙찰자가 추가로 채무를 인수하게 되므로 입찰을 피라거나 전소유자의 가압류 금액만큼을 차감하여 입찰을 하여야 합니다.

 

10. 유치권

 

유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있습니다.

그 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 않습니다.

 

 

 11. 법정지상권

 

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정합니다.

 

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