부동산 경매 6단계

 

경매에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 경매에 대한 지식만 있다면 누구든지 해볼 수 있다고 생각하는데요.

경매를 받기 위해서는 거쳐야 하는 과정이 있습니다.

오늘은 부동산 경매 6단계에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

1. 경매 물건 검색

2. 물건 권리분석

3. 물건지 시세 조사

4. 입찰 참여

5. 잔금완납

6. 인도명령신청

7. 명도

8. 집수리

9. 매매 또는 임대

 

낙찰받기 전에 입찰자가 해야 할 사전 작업들에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 물건 검색

 

첫 번째는 대법원경매나 일반 경매정보사이트에서 자신에게 맞는 물건을 찾는 일입니다.

본인의 자금상황과 계획에 맞춰서 물건을 찾아보세요.

아래 링크는 경매 물건을 무료로 검색할 수 있는 사이트입니다.

 

2.  권리분석

나에게 맞는 경매 물건을 찾았다면 그다음은 가장 중요한 권리분석입니다. 

낙찰받은 후 추가로 인수할 권리사항이 있는지 없는지 먼저 분석하는 작업입니다.

종종 재매각되는 경매 물건들이 있는데 그런 물건들은 권리상의 하자를 발견하지 못하고 단독으로 입찰에 참여하여 입찰받은 경우가 대부분입니다.

이런 경우 입찰보증금 10%는 몰수되고 입찰보증금은 배당재단에 흡수되어 채권자들의 채권변제에 충당됩니다.

그렇게 입찰보증금을 포기하고 낙찰되지 못한 물건들은 재매각으로 다시 경매물건으로 나오게 됩니다.

 

 3. 시세조사

 

물건을 찾고 권리분석으로 물건 선택을 했다면 그다음은 다른 무엇보다도 중요한 일 중 하나입니다.

선택한 물건지 시세조사를 하는입니다.

 

낙찰을 받았다 하더라도 급매와 비슷하거나 시세보다 높은 가격을 낙찰을 받았다면 의미가 없겠죠.

마트에서도 가격을 비교하며 물건을 구입하는데 하물며 적은 돈으로 투자하는 것도 아닌데 부동산 물건을 임장활동이 귀찮다는 이유로 전화로 알아보시거나 인터넷으로 부동산시세를 알아보고 낙찰가를 산정하는 것은 어리석을 일입니다.

해당 물건지의 시세 조사를 위해서는 중개사무소에 직접 현장을 찾아가서 탐문하는 것이 좋은 방법입니다.

전화통화나 인터넷을 통해 듣는 정보보다는 하나라도 좋은 정보를 얻게 됩니다.

해당물건이 경매로 나왔는데 시세가 어떻게 형성되는지 주면 유사한 물건의 거래가격은 얼마였는지 전세나 월세로 임대할 경우 얼마나 받을 수 있는지 등을 미리 조사해둬야 합니다.

이런 시세 조사 과정을 거쳐야 낙찰가대비 이자비용과 전, 월세를 놓을 경우 총투자 되는 금액이 얼마인지 예측할 수 있기 때문입니다.

요즘은 국토교통부에 공동주택의 실거래가와 과거에 거래됐던 내용뿐만 아니라 단독, 다가구주택, 다세대주택도 실거래 금액이 공개되어 있으니 참고하면 좋을 것 같습니다.

 

4. 입찰 참여

 

네 번째는 권리부석과 시세파악이 끝났다면 입찰일에 입찰에 참여하면 됩니다.

입찰법정에 도착하면 먼저 입찰 게시판에서 해당 경매사건이 기일변경되거나 유치권이 추가되었는지 확인하고 입찰개시 절차가 시작되면 법대 앞의 모니터를 통해서 매각물건명세서와 현황조사서를 살펴보고 자신이 조사한 내용과 다른 것이 있는지 확인하고 변동사항이 없다면 입찰에 참여하시면 됩니다.

 

5. 잔금 완납

 

다섯 번째 낙찰을 받고 입찰법정을 나오면 금융기관의 모집인들이 보입니다.

경락대금을 마련하기 위해서 은행을 통해 자금을 빌리는 경우가 있으니 변동금리와 고정금리등 은행 관계자들의 연락처를 받아서 자신에게 맞는 조건을 선택하시면 됩니다.

보통 낙찰받고 낙찰허가결정이 나면 미리 은행에 자금신청을 하고 잔금일에 맞춰서 입찰보증금을 제외한 낙찰대금을 법원에 완납하면 됩니다.

6. 인도명령신청

 

여섯 번째는 낙찰대금을 납부하는 날 사전에 은행대리 법무사에게 낙찰받은 해당물건의 인도명령 대상자에 대해 인도명력신청서를 같이 접수해 달라고 하는 일입니다.

은행에서 돈을 빌리면 은행대리 법무사에게 위탁하여 소유권 이전신청과 은행 저당권 신청을 하는데 그때 낙찰자는 해당경매물건에 거주하는 이해관계인에 대해 인도명력신청을 같이 접수해 달라고 하면 됩니다.

인도명령대상자 건당 3만 원 정도의 저렴한 비용으로 법무사가 대신 신청해 줍니다. 

본인이 해도 되지만 번거로움이 있으니 법무사에게 부탁하는 것이 비용을 절약하는 것입니다.

 

 7. 명도

 

일곱 번째는 명도과정입니다.

대금지급기한 안에 낙찰대금을 완납하고 인도명령신청을 한 뒤에 경매사건 부동산에 거주하는 임차인이나 소유자 또는 점유자 등을 만나기 위해서 방문하는 과정입니다.

부동산에 거주하는 사람 중에서도 여러 경우가 있습니다.

 

1. 자신의 보증금을 전액 배당받는 사람

2. 보증금 중에서 일부만을 배당받는 사람

3. 보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 사람

 

각각의 경우에 따라서 접근하는 방법도 다른데요.

1번의 경우는 보증금 전액을 배당받았기 때문에 이삿날만 협의하면 간단히 해결이 됩니다.

2번의 경우 또한 보증금의 일부만을 배당받고 일부는 못 받는 경우지만 어쩔 수 없는 일입니다.

1번과 2번의 경우 간단히 해결이 되는 이유는 두 경우 모두 자신의 보증금 전부나 일부를 법원에서 배당을 받으려면

낙찰자의 인감증명서와 낙찰자의 인감이 날인된 명도확인서를 법원에 제출하여야 배당을 받을 수 있으므로 낙찰자와 다툴일이 없는 것입니다.

 

문제는 3번 보증금을 한 푼도 배당받지 못하는 사람인데요.

이런 경우에도 가셔서 소정의 이사비용을 지불조건으로 이사를 준비해 달라고 하면 대부분은 협의가 됩니다.

다만 협의가 안될 시에는 계고를 하고 강제집행절차를 진행하면 됩니다.

계고란 통지인 준법률행위적 행정행위로 대집행 전에 대집행 사실을 문서로 알리는 것을 말합니다.

 

 

 8. 집수리

 

 여덟 번째는 집수리 과정입니다.

명도 후 낙찰받은 집을 수리해야 하는데요. 기본적으로 도배와 장판은 기본으로 해야 합니다.

싱크대는 쓴 만한지 교체해야 하는지 화장실의 상태는 온전한지 먼저 체크한 후 물건 지 주변에 인테리어업자에게 견적을 받아서 비교해 보고 수리하시면 됩니다.

 

 

9. 매매 또는 임대

 

아홉 번째 부동산에 물건을 매매 또는 임대로 내놓는 일입니다.

낙찰받은 경매 물건을 단기 매도할 것인지, 장기임대로 임대수익을 얻을 것인지 부동산 시장상황에 따라 또는 자금 계획에 따라서 판단하셔서 진행하시면 됩니다.

 

10. 함께 보면 좋은 글

 

 

 

대법원 법원경매 물건 검색 방법

 

경매 말소기준등기(권리) 7가지

 

아파트 부동산 실거래가 조회 방법