우선변제권과 발생시점 확정일자 임차인의 대항력

 

경매절차에서 후순위 권리자보다 우선해서 배당받을 수 있는 권리 우선변제권과 발생시점 확정일자 임차인의 대항력에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

1. 우선변제권

2. 확정일자

3. 우선변제권의 발생시점

4. 배당요구

5. 대항력

6. 임차인의 대항력

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 1. 우선변제권

 

우선변제권이란 경매절차상 후순위 권리자인 저당권이나 기타 채권자, 임차인보다 우선하여 자신의 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.

우선변제권의 요건은 매각결정기일까지 대상요건인 주택인도와 전입신고 외에 동사무소에서 계약서상에 확정일자를 받아야 합니다.

이사하게 되는 날 다른 일을 제쳐두고라도 제일 먼저 해야 하는 일이 전입신고입니다.

전입신고는 동사무소에 직접 가셔서 하셔도 되지만 온라인으로로 가능하니 아래 링크로 가셔서 꼭 전입신고를 하시기 바랍니다.

 

 

 2. 확정일자

 

확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해서 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜 말합니다.

주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제삼자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안하여 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 시 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도입니다.

확정일자를 받으면 채권인 임대차가 물권화 되어 배당받을 때 후순위 다른 채권자보다 우선변제권을 갖게 되어 배당을 받게 됩니다.

단, 우선변제권이 있다고 해서 가만히 있으면 배당해주지 않습니다.

베당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다.

3. 우선변제권 발생시점

 

우선변제권의 발생시점은 대항력 발생시점과 확정일자 중 늦은 날짜가 기준이 됩니다.

1. 입주와 전입신고 후 + 확정일자를 늦게 받은 경우 → 늦은 날짜 기준

예를 들어 2015년 9월 10일 입주와 전입신고+ 확정일자는 2015년 9월 15일 받았다면 대항력 발생시점은 2015년 9월 11일 오전 0시 + 확정일자 2015년 9월 15일로 늦은 시점인 2015년 9월 15일이 우선변제권 발생시점이 됩니다.

 

2. 입주와 전입신고 후 + 당일 확정일자 → 늦은 날짜 기준

2015년 9월 10일 입주와 전입신고 + 당일 확정일자 2015년 9월 10일 받았다면 대항력 발생시점은 2015년 9월 11일 오전 0시 + 당일 확정일자 2015년 9월 10일로 늦은 시점인 2015년 9월 11일 오전 0시가 우선변제권 발생시점이 됩니다.

 

3. 입주와 전입신고 후 + 이전 확정일자  → 늦은 날짜 기준

2015년 9월 10일 입주와 전입신고 + 그 이전 2015년 9월 1일 확정일자 받았다면 대항력 발생시점은 2015년 9월 11일 오전 0시 + 그 이전 확정일자 2015년 9월 1일로 늦은 시점인 2015년 9월 11일 오전 0시가 우선변제권 발생시점이 됩니다.

여기서 중요한 점은 주택의 인도와 전입신고가 없는 확정일자는 의미가 없습니다.

 

4. 배당요구

 

확정일자에 의한 우선변제권을 행사하기 위해서는 매각물건의 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당요구를 신청하여야 합니다.

배당요구 시에 필요한 자료 권리신고 및 배당요구신청서는 아래에서 다운로드하여 사용하세요.

 

권리신고 및 배당요구신청서(상가임대차).hwp

0.07MB

권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차).hwp

0.07MB

배당요구신청.hwp

0.03MB

 

5. 대항력

 

대항력이란 경매로 소유자가 바뀌어도 임차기간을 보장받으며 보증금을 반환받을 때까지 거주할 수 있습니다.

대항력의 요건은 주택의 인도와 전입신고입니다.

대항력발생시점은 전입신고 다음날 0시부터 발생합니다.

 6. 임차인의 대항력

 

권리분석에서 말소기준등기 다음으로 중요한 부분이 아마 임차인의 대항력일 겁니다.

말소기준등기를 기준으로 임차인의 전입일이 빠르면 낙찰자는 대항력 있는 임차인을 인수하여야 합니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 전입, 확정일자, 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당을 신청하여 임차보증금을 전액을 배당받는 경우에는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 비용은 발생하지 않습니다.

다만, 임차인이 자신의 보증금 중에서 일부만을 배당받는 경우에는 배당받지 못한 임차보증금을 낙찰자가 추가로 인수하여야 합니다.

 

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