선순위 전세권자가 본인의 임차주택을 낙찰받을때 주의할 점!!

 

갭투자가 활기를 치면서 금리가 오르면서 이자 부담으로 인해 경매가 되는 경우 임차인들이 보증금을 돌려받지 못하거나 전세사기로 인해서 임차주택을 직접 경매받는 경우가 늘어나고 있습니다.

이경우 선순위 전세권자가 본인의 임차주택을 낙찰받을 때 주의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

목차

1. 임차주택 낙찰 시 주의할 점

2. 배당요구란?

3. 마치는 글

4. 함께 보면 좋은 글

 

1. 임차주택 낙찰 시 주의할 점

 

요즘 경매에서 대항력 있는 선순위임차인 또는 전세권자가 임차 부동산경매절차에서 직접 낙찰을 받는 사례들이 많이 일어나고 있습니다.

그러나 이경우 주의해야 하는 위험한 상황이 발생할 수 있습니다.

임차인이 임차하여 거주하고 있는 주택을 직접 입찰에 참여하여 낙찰을 받으려고 할 때는 반드시 배당종기일까지 배당요구를 해야 합니다. 

배당요구를 하지 않은 상태에서 거주하고 있는 주택을 낙찰받게 된다면 전세보증금을 전액 날릴 수 있습니다.

예를 들어 선순위 전세권자가 있었고 이 전세권자는 입찰에 참여하여 해당 부동산을 낙찰을 받았지만 본인은 전세권에 대해서 배당요구를 하지 않았습니다.

선순위전세권이나 선순위 임차인은 배당요구를 하지 않으면 전세권이나 임차권이 경매 낙찰자에게 인수가 됩니다.

근데 만약 선순위임차인이 배당요구를 하지 않은 상태에서 해당 주택을 낙찰받았다면 선순위 임차인의 전세 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는데 낙찰자는 임차인 본인이 되는 상태이겠죠.

전세권자가 낙찰자이기 때문에 낙찰자인 본인이 전세권자인 본인에게 임차보증금을 물어줘야 하는 겁니다.

본인이 낙찰대금 이외에 인수해야 할 금액이 본인의 임차보증금이 되는 것이죠.

 

채권혼동이라는 것은 채권자의 지위와 채무자의 지위가 동일인에게 귀속이 되면 채권 자체는 혼동으로 소멸하는 것을 말합니다.

본인이 인수한 임차보증금을 본인에게 물어줘야 하는 이상한 결과가 생기는 겁니다.

전세권 역시 물권으로 취급이 되기 때문에 선순위전세권자가 경매 절차에서

이 부동산을 취득하게 되면 전세권은 물권의 혼동으로 인해 전세권은 소멸하게 됩니다.

 2. 배당요구란?

 

강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 민법, 상법, 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자 또는 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입 등기 후에 가압류를 한 채권자는 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있습니다.

배당요구는 배당요구의 종기일까지 하여야 합니다.

임금채권, 주택임대차보증금반환청구권 등 우선변제권이 있는 채권자라 하더라고 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 않으면 매각대금으로부터 배당받을 수 없으며, 그 후 배당을 받은 후순위자를 상대로 부당이득반환청구를 할 수도 없습니다.

이렇게 변제받을 권리가 있다면 배당요구를 꼭 배당요구종기일까지 해야 합니다.

 

 3. 마치는 글

 

선순위전세권자나 선순위 임차권자가 해당 주택을 낙찰을 받으려면 배당요구를 먼저 하고 낙찰을 받고 그다음 상계처리를 해야 합니다.

이렇게 해야 나의 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

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