"우리 집은 얼마나 달라질까?" 2026년 부동산 세제개편안, 예시로 쉽게 풀어봤습니다.

 

어제(8월 3일), 재정경제부가 '2026년 세제개편안'을 발표했습니다.

핵심 한 줄로 요약하면 이렇습니다.

 

목차

1. 종합부동산세 기본공제가 올라갑니다.(12억→14억)

2. 양도소득세 '12억 비과세" 기준은 그대로, 달라지는 건 그 이후

3. 그 외 눈여겨볼 부분

4. 한 줄 정리

 

"실거주 1주택은 최대한 보호하고, 비거주·고가·다주택은 세금을 더 걷겠다."

말은 쉬운데 막상 내 집에 적용해 보면 헷갈리는 게 세금이죠. 그래서 이번 글에서는 양도소득세와 종합부동산세 두 가지로 나눠서, 실제 숫자 예시를 넣어 정리해 봤습니다.

 

1. 종합부동산세 기본공제가 올라갑니다. (12억→14억

 

1세대 1 주택자의 종부세 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향됩니다.

공시가격은 보통 시세의 70% 안팎이니, 시세로 치면 대략 20억 원까지는 종부세 대상에서 아예 빠진다고 보시면 됩니다.

 

예시

• A 씨 집 공시가격 13억 원 → 기존 기준(12억)으로는 종부세 대상이었지만, 개편 후(14억) 기준으로는 과세 대상 제외됩니다.

다만 이건 실거주 여부와 상관없이 적용되는 기준이고, 비거주 1 주택자는 오히려 공제가 12억 → 9억으로 축소됩니다.

집을 사놓고 거주하지 않는 경우엔 세 부담이 늘어나는 구조예요.

 

예시

• B 씨는 시세 20억(공시가격 약 14억) 아파트를 보유했지만 실제로는 다른 곳에 거주 중 → 비거주 기본공제 9억 적용 → 종부세 부담 증가, 특히 시세 20억 원대 비거주 1 주택은 내년 종부세가 4배 가까이 늘어날 수 있다고 합니다.

 

2. 양도소득세 "12억 비과세" 기준은 그대로, 달라지는 건 그 이후

 

여기서 가장 많이들 헷갈리시는 부분입니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 기준(양도가액 12억 원 이하)은 이번에도 그대로 유지됩니다.

즉, 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주도 요건)하고 12억 이하로 판다면 여전히 비과세예요.

바뀌는 건 12억을 초과하는 고가주택을 팔 때 적용되는 장기보유특별공제입니다.

 

지금까지는 이랬습니다.

• 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% = 최대 80% 공제 (10년 보유·거주 시)

• 즉 살지 않고 그냥 오래 들고만 있어도 공제를 절반(40%)은 받을 수 있었음

2029년부터는 이렇게 바뀝니다

• 보유기간에 대한 공제는 폐지

• **거주기간 기준 연 8%, 최대 80%**로 전면 개편 (이름도 '장기거주소득공제'로 변경)되고

• 즉 오래 살아야만 공제를 다 받을 수 있고, 실거주 안 했으면 공제 자체가 크게 줄어듭니다.

• 공제 적용 한도도 신설: 2028년 20억, 2029년부터는 10억까지만 이 공제 적용합니다.

 

예시

• C 씨: 15억에 산 아파트를 10년 보유·10년 거주 후 25억에 매도 (양도차익 10억)

• 기존 방식: 보유10년(40%)+거주 10년(40%) = 80% 공제

• 2029년 이후 방식: 거주10년 기준 8% ×10년 = 80% 공제 → 실거주자는 사실상 크게 불리해지지 않음

 

• D 씨: 같은 조건이지만 거주는 하지 않고 보유만 10년

• 기존 방식: 보유 10년(40%)만 적용돼도 40% 공제

• 2029년 이후 방식: 거주기간이 없으니 공제 거의 없음 → 세 부담 대폭 증가

 

즉, 12억 이하로 파는 실거주자에게는 사실상 영향이 없고, 12억 넘는 집을 갖고 있으면서 실거주를 하지 않은 분들이 가장 크게 영향을 받는 구조입니다.

 

3. 그 외 눈여겨볼 부분

 

다주택자(3 주택 이상) 종부세 계산 시 적용되는 공정시장가액비율이 60% → 80%로 상향돼 세 부담이 증가됩니다.

고가주택 기준선  시세 30억 원(공시가격 약 21억 원) 이상은 종부세 중과 대상으로 별도 관리합니다.

대부분의 변화는 2027~2029년에 걸쳐 단계적으로 시행 예정이라 당장 올해·내년 매도 계획이면 체감 변화는 크지 않을 수 있습니다.

 

4. 한 줄 정리

 

집 한 채에 실제로 거주 중이고 12억 이하로 팔 계획이시라면 사실상 영향이 없습니다.

그러나 12억 넘는 집이지만 실거주 이 시라면 장기보유특별공제 계산 방식만 '거주 중심'으로 바뀔 뿐, 오래 산 만큼 공제는 비슷하게 받을 수 있습니다.

집을 보유만 하고 실거주는 안 하는 경우는 종합부동산세, 양도소득세 모두 부담이 늘어나는 방향이니 매도 거주 전략을 다시 점검해 볼 필요가 있습니다.

 

세법 개편은 대부분 2027~2029년 단계적으로 적용되니, 확정 시행령이 나올 때마다 다시 한번 체크하시는 걸 추천합니다.

 

 

 

 

주택임대차보호법 소액임차인의 범위 최우선변제 요건

아파트 매매 셀프 등기 절차 방법

아파트 매매 시 추가 비용 항목

청약홈 개편 달라지는 청약 제도

분양일정 청약 알리미 신청 방법

실거주의무 조정대상지역 지역별 지정일 해제일 확인방법

공시지가 조회 방법 알아보기(공동주택 개별단독주택 토지)

청약 시 청약통장(가입) 순위확인서 조회 확인 발급방법