일반 임대 사업자 오피스텔 매매 포괄 양도 양수

오피스텔은 건축법상 업무시설입니다. 그래서 주거용으로 구매하는 아파트와 달리 투자용으로 매매하시는 분들이 많습니다.

그런데 오피스텔을 매매할 때 임대사업자 중에서 어떤 것으로 사업자를 내야 할지 고민하실 텐데요.

임대사업자에 대해 알아보도록 하겠습니다.

목차

1. 주택임대사업자 vs 일반임대사업자

2. 부가가치세

3. 일반임대사업자 포괄양도양수 매매절차

4. 오피스텔 매매 시 특약사항

5. 마치는 글

6. 함께 보면 좋은 글

1. 주택임대사업자 vs 일반임대사업자

구분	주택임대사업자	일반임대사업자(일반과세자)
임차인	주거용으로 사용	사무실로 사용 / 임차인 사업자등록가능
전입신고	가능	불가능
사업자의무기간	10년	의무시간 없음 (단, 10년이 되기전에 사업자 폐업시 연수에 따라 차등적 부가세 환급)
세금혜택	취득세, 양도세, 재산세 감면, 부가세면제	오피스텔 분양시 납부했던 부가세 환급받음
장점	세금혜택	주택수 미포함
단점	주택수포함, 임대료증액 5% 상한, 보증보험의무가입	주거용 전입신고 불가로 인해 주거임차인 맞추기 어려움

 

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2. 과세유형에 따른 포괄양수도 여부

 

사업을 양도하는 사람이나 양수받는 사람 모두 과세사업자이어야 합니다. 과세유형도 양도자와 양수자가 기본적으로 같아야 사업포괄양수도가 성립합니다.

양도자는 과세사업자인데 양수자는 면세사업자이거나 양도자는 일반과세자인데 양수자는 간이과세자가 되는 경우에는 사업포괄양수도가 성립하지 않습니다. 

사업포괄양수도가 성립하지 않는 경우에는 일반 매매로 중개하여 매도자가 건물분 부가가치세를 거래징수하여 신고납부합니다.

과세유형(과세사업자만 해당)		포괄양수도 여부
양도자	양수자
일반과세자	일반과세자	포괄양수도 가능
일반과세자	간이과세자	포괄양수도 불가능
간이과세자	일반과세자	포괄양수도 가능
간이과세자	간이과세자	포괄양수도 가능

 

단 양도자가 일반과세자이고, 양수자가 간이과세자인 경우에는 원칙적으로 사업포괄양수도가 성립되지 않지만 양도자와 양수자가 포괄양수도로 매매계약을 진행하고 사업포괄양수도로 국세청에 신고하면 포괄양수도로 인정하면서 양수자인 간이과세자는 자동으로 일반과세자로  전환됩니다.

[별지 제31호서식] 사업양도신고서(부가가치세법 시행규칙).hwp

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2. 부가가치세

 

오피스텔을 분양받게 되면 분양가에 건축비와 토지비가 포함됩니다.

부가가치세는 토지비에는 없고, 건축비의 10%로 책정됩니다.

오피스텔 토지지가 5억, 건축비가 3억이라면, 부가세는 건축비 3억 즉, 건축가액의 10%로 이루어져 있습니다.

 

3. 일반임대사업자 포괄양도양수 매매절차

 

포괄양도양수계약이란 매도인의 해당 호실 임대사업권을 그대로 매수인에 세 이전하는 방법입니다.

일반임대사업자 오피스텔은 의무적으로 10년 등록유지해야 하는데 중간에 매매로 거래를 할 경우 포괄양도양수 계약으로 하면 부가세 반환하지 않습니다.

 

포괄양도양수 성립을 위해서는 조건이 맞아야 합니다.

거래당사자 사업 업종이 동일해야 합니다.

매도자	매수자	포괄양도양수 계약 가능 여부
일반임대사업자	일반임대사업자	가능
일반임대사업자	주택임대사업자	불가
일반임대사업자	무등록사업자	불가

 

매매 시에 매수인이 부가세를 환급받으시려면 일반임대사업자이어야 합니다.

분양 시 부가세 환급받을 수 있습니다.

 

4.  오피스텔 매매 시 특약사항

 

1. 계약 시 특약사항

매도인 매수인이 각자 폐업이나 신규등록을 할 때 신청서에 기재하는 사항에는 꼭 반드시 포괄양도양수임을 적어야 합니다.

포괄양도양수계약서를 작성했다고 해서 포괄양수도 계약이 완료된 것은 아니고, 반드시 과세기관의 승인이 있어야 합니다.

포괄양수도 계약이 무효가 된 경우 건물분에 대한 부가세는 별도로 한다는 내용이 특약에 있어야 합니다.

이 문구를 넣지 않을 경우 매매대금에 부가세가 포함된 것으로 봐서 매수인에게 부가세를 청구할 수 없습니다.

 

1) 본 계약은 일반임대사업자 포괄양도양수 계약이다.

2) 매수인이 사유로 포괄양도양수계약이 인정되지 않으면 부가가치세는 매수인이 부담한다.

3) 매수인의 사업기간은 매도인 사업기간포함하여 10년으로 한다.

 

2. 매수인

1) 매도인의 일반임대사업자 폐업 전에 매수인이 일반임대사업자 등록을 신청해야 합니다.

신청 시에 일반임대사업자 신청서에 사업장의 포괄양도양수에 의한 사업개시 기재합니다.

잔금일로부터 20일 이내 일반임대사업자를 등록합니다.

2) 일반임대사업자 등록 시 특약이 작성된 부동산매매계약서를 첨부합니다.

3) 매도인의 사업자등록번호를 기입합니다.

4) 잔금 후에 소유권 이전등기 합니다.

 

3. 매도인

1) 양도일이 속한 달 말일로부터 25일 이내 폐업신고합니다.(포괄양도양수에 의한 폐업 내용을 기입합니다.)

2) 폐업 신고 시 특약이 작성된 부동산매매계약서를 첨부합니다.

3) 매수인 사업자 등록번호를 기입합니다.

4) 사업자 등록증을 첨부합니다.

5) 폐업사실확인서 첨부합니다.(필요시)

 

5. 마치는 글

 

부동산 공부를 하면서 여러 가지에 대해 관심을 갖고 공부 중입니다.

오늘은 일반 임대 사업자 오피스텔 매매 포괄 양도 양수에 대해 알아봤는데요. 

투자하는 방법은 여러 가지네요. 어느 쪽이 나에게 유리한지 공부하는 계기가 되었습니다.

 

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