9월 1일 국무회의를 통과한 종합부동산세 개편안, 실거주 1 주택자라면 꼭 확인해야 할 내용입니다.
8월 3일 발표된 원안에서 얼마나 바뀌었는지, 실제 세 부담은 어떻게 달라지는지 정리했습니다.
최근 정책 흐름
정부는 8월 3일 2026년 세제개편안을 발표했습니다.
이후 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 진행하는 동안 무려 8,100여 건의 민원이 쏟아졌고, 여당인 더불어민주당 지도부까지 나서 수정을 요청했습니다.
8월 27일 차관회의를 거쳐, 결국 9월 1일 국무회의에서 정부안이 최종 확정됐고, 종부세법·소득세법 등 11개 세법 개정안이 9월 3일까지 국회에 제출됩니다.
이후 정기국회 심사가 본격화될 예정입니다.
8월 3일 원안이 나왔을 때만 해도 시장에서는 실거주자 부담까지 커질 것이라는 우려가 컸는데, 한 달 사이 여러 차례 수정을 거치며 상당 부분 완화된 모습입니다.
개편 내용 표
| 구분 | 기존(원안 이전) | 개편 확정안 |
| 과세기준 | 주택 수 | 주택 가액 |
| 실거주 1주택 공제 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택 공제 | 12억 원 | 12억 원 (유지) |
| 세 부담 상한 | 150% | 200% |
| 비거주 인정 범위 | 제한적 | 확대 검토 |
완화 배경, 왜 후퇴했나
원안대로면 공정시장가액비율 상향과 세 부담 상한 조정(150%→200%)이 겹쳐 실거주자 부담까지 커질 수 있다는 우려가 컸습니다.
김민석 더불어민주당 대표는 8월 23일 고위당정협의회에서 △폭넓은 1주택자1 주택자 비거주 사유 인정 △비거주 1 주택자 종부세 기본공제 조정 재고 △세 부담 상한 200% 확대에 대한 숙의 등을 요청했습니다.
구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 8월 24일 예산결산특별위원회에서 "합리적인 비거주 부분에 대해선 과감하게 거주로 전환할 것"이라고 밝혔습니다.
이 흐름 속에서 실거주 1주택자 공제가 12억에서 14억으로 2억 원 상향됐습니다.
정부는 이번 조정에 대해 "1세대 1 주택자 및 부부 공동명의 보유자의 세 부담을 현실에 맞게 조정하기 위한 결정"이라고 설명했습니다.
실거주자와 비거주자 세 부담이 실제로 얼마나 차이 날까?
이번 개편에서 가장 중요한 건 '실거주냐 비거주냐'입니다.
같은 1주택자라도 실거주자는 14억 원까지 공제받지만, 비거주자는 종전과 같은 12억 원에 머뭅니다.
즉 같은 시가 15억 원짜리 주택을 보유하더라도, 실제 거주하는 사람은 과세표준이 1억 원(15억-14억)에 그치지만, 비거주자는 3억 원(15억-12억)이 과세표준이 되어 세 부담 격차가 벌어집니다.
다만 이사, 근무지 이전, 자녀 학업 등 '부득이한 비거주' 사유는 폭넓게 인정해 실거주로 전환해 주는 방향으로 검토되고 있습니다.
이 부분은 법률이 아닌 시행령 사안이라 국회 입법 절차와는 별개로 정부가 자체적으로 조정할 수 있습니다.
남은 리스크
세 부담 상한이 150%에서 200%로 오른 건 여전히 유효합니다.
즉 전년 대비 세액이 급증할 수 있는 한도 자체가 넓어진 셈이라, 공정시장가액비율이 함께 상향되면 고가 주택 보유자의 체감 부담은 커질 수 있습니다.
특히 시가 30억 원을 넘는 초고가 주택 보유자라면 완화된 공제 혜택보다 세 부담 상한 확대의 영향이 더 클 수 있어 유의해야 합니다.
또한 상장주식 '주가 누르기' 방지 방안은 이번 국무회의에서 확정되지 못하고 판정 기준과 평가 방법에 대한 이견으로 정기국회 심사 과정으로 넘어갔습니다.
이는 종부세와 직접 관련은 없지만, 같은 세제개편안 패키지 안에서 함께 다뤄지는 만큼 관련 자산가는 추가 발표를 계속 확인할 필요가 있습니다.
전망 및 결론
세 부담 상한이 150%에서 200%로 오른 건 여전히 유효합니다. 즉 전년 대비 세액이 급증할 수 있는 한도 자체가 넓어진 셈이라, 공정시장가액비율이 함께 상향되면 고가 주택 보유자의 체감 부담은 커질 수 있습니다. 특히 시가 30억 원을 넘는 초고가 주택 보유자라면 완화된 공제 혜택보다 세 부담 상한 확대의 영향이 더 클 수 있어 유의해야 합니다. 또한 상장주식 '주가 누르기' 방지 방안은 이번 국무회의에서 확정되지 못하고 판정 기준과 평가 방법에 대한 이견으로 정기국회 심사 과정으로 넘어갔습니다. 이는 종부세와 직접 관련은 없지만, 같은 세제개편안 패키지 안에서 함께 다뤄지는 만큼 관련 자산가는 추가 발표를 계속 확인할 필요가 있습니다.
Q&A
Q. 종부세 개편으로 1주택자 공제는 얼마로 바뀌나요?
실거주 1세대 1주택자의 기본공제가 기존 12억 원에서 14억 원으로 상향됩니다. 비거주 1 주택자는 기존과 동일하게 12억 원이 적용됩니다.
Q. 종부세 과세 기준이 주택 가액으로 바뀌면 다주택자는 유리해지나요?
합산 주택 가액이 낮은 다주택자는 부담이 줄어들 수 있지만, 고가 주택을 여러 채 보유했거나 1주택이라도 초고가라면 오히려 부담이 커질 수 있습니다. 주택 수가 아닌 총 자산 가치가 기준이 되기 때문입니다.
Q. 종부세 개편안은 언제부터 시행되나요?
9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안은 9월 3일까지 국회에 제출되어 정기국회 심사를 거칩니다. 최종 시행 시기는 국회 심사 결과에 따라 확정됩니다.
본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 정책 이행을 보장하지 않습니다. 최종 세법 개정 내용은 국회 심사 결과를 확인하시기 바랍니다. 협찬 및 광고와 무관한 게시물입니다.
